Защита супруга в семейном доме

Защита супруга в отношении семейного жилья, регулируемая Швейцарским кодексом обязательств (далее: CO), направлена на обеспечение особой защиты и безопасности в случае расторжения договора аренды арендодателем, а также главным арендатор (арендатор).

Понятие семейного жилья встречается в законе об аренде жилья, во-первых, в статьях 266м и 266н КО, касающихся прекращения арендного договора и формы отпуска, и, во-вторых, в статье 273а КО в контексте оспаривания уведомление арендодателя, ходатайство о продлении аренды и другие права арендатора в области защиты от уведомления о расторжении договора.

Эти положения обеспечивают особую защиту супруга или зарегистрированного партнера, не владеющего договором аренды, в возможности занимать семейный дом. Действительно, эти специальные правила служат, в частности, для защиты супруга или партнера, не заключившего договор аренды, во время отпуска, предоставленного арендатором, заключившим договор аренды (статья 266m CO), или во время отпуска, предоставленного арендодателем (статья 266n CO)[1 ] . Следовательно, «двойное уведомление об отпуске, предусмотренное статьей 266н СО, призвано защитить их от риска неполучения уведомления и, таким образом, лишения всякой возможности возражать против отпуска или требовать продления договора аренды»[2] .

Эти специальные правила, применимые к семейному жилью, должны также соблюдаться в случае прекращения аренды для смешанных целей[3] , то есть, когда семейное жилье также служит коммерческим помещением, однако с учетом «злоупотребления правами». Действительно, в доктрине общепринято, что, когда арендуемый объект служит как коммерческим помещением, так и семейным жильем, арендаторы должны пользоваться особой защитой, установленной законодателем. Следовательно, тот факт, что рассматриваемое жилое помещение также имеет профессиональное использование, не отменяет его семейного характера[4] .

Прецедентное право Федерального суда определяет понятие семейного жилья как «то, в котором женатые супруги или зарегистрированные партнеры, с детьми или без них, живут и являются центром своей семейной жизни; жилье теряет свой семейный характер в случае окончательного расторжения брака или партнерства, или когда оба супруга или партнеры перестают считать это жилье семейным, или когда они покинули его, или когда они решили окончательно отнести его к одному из их; оно также теряет свой семейный характер, когда супруг или партнер, пользующийся правовой защитой, по собственному желанию покидает жилье навсегда или на неопределенный срок»[5] .

Таким образом, специальные положения, применимые к арендаторам семейного жилья, применимы только в случае брака или зарегистрированного партнерства, с ребенком (детьми) или без него. Члены внебрачной общности жизни, то есть супруги, не состоящие в браке, или незарегистрированные партнеры, не пользуются особой защитой в сфере аренды. Действительно, защитные правила, адресованные супружеским парам или зарегистрированным партнерам, обычно их не касаются. Член внебрачной общности жизни (в отличие от супруга или зарегистрированного партнера) не защищен от расторжения договора аренды, заключенного супругом, являющимся держателем аренды. Он не может ни отстаивать права, вытекающие из договора аренды, как это сделал бы супруг или зарегистрированный партнер, например, оспаривая уведомление, данное арендодателем, или требуя продления аренды[6] .

В заключение, когда арендованная вещь служит семейным жильем, супруг не может без явного согласия своего супруга ни расторгнуть договор аренды (ст. 266м КО), ни отчуждать семейный дом или квартиру, ни ограничить иными юридическими действуют права, от которых зависит жилище семьи (ст. 169 п.1 ГК). Кроме того, по условиям статьи 266н а.л. 1 CO, уведомление, поданное арендодателем, должно быть доведено отдельно до арендатора и его супруга или зарегистрированного партнера. «Под раздельной отправкой понимается направление каждому из супругов в двух отдельных конвертах бланка официального отпуска, предусмотренного статьей 266л. 2СО»[7] .

Однако арендатор несет ответственность за информирование арендодателя о своей семейной ситуации в начале и во время аренды. Доктрина считает, что эта обязанность является акцессорным обязательством арендатора, несоблюдение которого может подвергнуть его выплате убытков. Во время аренды арендатор обязан информировать арендодателя о существенных изменениях, которые могут повлиять на существование семейного жилья[8] .

Наконец, если сторона, направляющая уведомление, не соблюдает формальные требования статей 266l–266n CO, уведомление является недействительным (статья 266o CO)[9] . Таким образом, не имеет значения, является ли нарушение формального требования противоправным или нет, а также добросовестно ли поступил арендодатель, уведомив в одиночку супруга-нанимателя. Аналогичным образом, тот факт, что супруг или партнер, не владеющий договором аренды, знал о прекращении договора аренды, никоим образом не является достаточным для устранения этого недостатка [10] .

___________________________________________

[1] TF 4А_656/2010 от 6 января 2011 г.

[2] Решение 102 2019 131 от 19 июня 2019 г., 2-й гражданский апелляционный суд кантона Фрибур, рассмотрено. 2.2.1.

[3] TF 4A_656/2010 от 6 января 2011 г. – Комментарий Патрисии Дитши-Мартенет ( www.bail.ch ).

[4] TF 4A_656/2010 от 6 января 2011 г. – Комментарий Патрисии Дитши-Мартенет ( www.bail.ch ).

[5] TF 4А_569/2017 от 27.04.2018, рассмотрение. 5; ATF 139 III 7, рассмотрение. 2.3.1.

[6] Франческа Ранзаничи Чиреса, Защита более слабой стороны во внебрачной жизни, Stämpfli Verlag, 2019, стр. 265.

[7] Решение 102 2019 131 от 19 июня 2019 г., 2-й гражданский апелляционный суд кантона Фрибур, рассмотрено. 2.2.1.

[8] TF 4А_673/2012 от 21 ноября 2012 г.

[9] TF 4A_125/2009 от 2 июня 2009 г., рассмотрено. 3.4.1.

[10] ACJC/539/2018 от 30 апреля 2018 г., Суд Женевы, рассмотрение. 3.1.3.