Свобода договора дает каждой стороне возможность расторгнуть договор аренды при соблюдении сроков уведомления и юридических условий или, где это применимо, сроков или условий, согласованных сторонами.
Однако закон предусматривает возможность отмены отпуска, если он противоречит правилам добросовестности [1] (ст. 271 ч.1 КО).
Можно и даже рекомендуется поинтересоваться причинами отпуска, что позволит определить, является ли отпуск неправомерным и, следовательно, подлежащим отмене.
При подаче уведомления арендодателем в пункте 1 статьи 271а Обязательственного кодекса предусмотрен неисчерпывающий перечень различных случаев, оправдывающих требование об отмене уведомления со стороны арендатора, в частности:
· когда арендатор добросовестно заявляет претензии, вытекающие из договора аренды;
· когда уведомление дано с целью навязать одностороннее изменение договора аренды, невыгодное для арендатора, или корректировку арендной платы;
· с целью склонить арендатора к покупке арендованной квартиры;
· когда уведомление дано в ходе согласительной процедуры или юридической процедуры, связанной с арендой, за исключением случаев, когда арендатор нарушает правила добросовестности;
· когда уведомление о расторжении подается менее чем через три года после окончания примирительной процедуры или судебного разбирательства, касающегося аренды, и если арендодатель: в значительной степени потерпел неудачу; отказался или существенно сократил свои претензии или выводы; отказался от обращения к судье; или заключил сделку или иным образом договорился с арендатором.
· при предоставлении отпуска в связи с изменением семейного положения арендатора, не причиняющим больших неудобств арендодателю
Однако даже если примирительная процедура или судебная процедура еще не истекли или три года, следующие за ней, еще не истекли, отпуск не может быть отменен, если одна из причин, предусмотренных статьей 271а и др. 3, в частности острая необходимость использования арендодателем или его близкими родственниками или союзниками помещения самостоятельно, проживания арендатора или по уважительным причинам.
Оспаривание отпуска должно быть направлено в согласительный орган (в кантоне Во это согласительные комиссии префектуры) [2] в течение 30 дней после получения разрешения (статья 273 и др. 1).
Если в просьбе об отмене отпуска отказано, согласительный орган автоматически проверяет, можно ли продлить аренду (статья 273 п.5 КО).
Продление аренды
Если в отмене отпуска отказано, продление аренды может быть запрошено арендатором, если прекращение договора повлечет за собой печальные последствия для него или его семьи (ст. 272 ал.1 КО).
Запрос должен быть адресован примирительному органу, который для принятия решения взвесит интересы арендодателя и арендатора и исследует различные элементы, такие как, например, личное и финансовое положение сторон, продолжительность аренды, ситуация на местном рынке жилья и др. (ст. 272 al. 2 КО).
При аренде на неопределенный срок запрос на продление должен быть представлен в течение 30 дней после получения уведомления. При срочной аренде его необходимо предоставить не позднее, чем за 60 дней до истечения срока действия договора (ст. 273 а. 2 КО).
Продление аренды исключается в следующих случаях (ст. 272а др.1 и 2 СО):
· в случае оставшегося арендатора;
· за серьезное нарушение арендатором своих обязанностей по уходу или за серьезное невнимательное отношение к соседям;
· в случае банкротства арендатора;
· если в преддверии переустройства или сноса договор аренды прямо заключен на срок, истекающий в момент начала работ или при получении необходимого разрешения;
· когда арендодатель предлагает арендатору жилое помещение или приравненное к нему коммерческое помещение.
Хотите получить дополнительную информацию по этому вопросу? Наша команда профессионалов будет рада приветствовать вас в нашем офисе, расположенном по адресу rue du Valentin 1, 1004 Lausanne, чтобы проконсультировать вас и помочь вам в юридических процедурах. С нами также можно связаться по телефону 021 351 30 00 и по электронной почте info@cjdv.ch .
[1] Это тот случай, когда прекращение не отвечает каким-либо объективным, серьезным и заслуживающим защиты интересам, является чисто мошенничеством или отражает явную несоразмерность вовлеченных интересов (ATF 140 III 496, пункт 4.1). [2] В каждом районе существует согласительная комиссия . Местоположение здания или земельного участка, определяющее префектуру, в которую должна быть направлена просьба о примирении.
Comments