Бывает, что человек желает передать коммерческую аренду третьему лицу по разным причинам, таким как выход на пенсию, смена деятельности или финансовые трудности. Юридически такая ситуация называется передачей коммерческой аренды (ст. 263 СО).
Коммерческая аренда – это договор аренды, который касается помещений, назначением которых является не жилье, а осуществление профессиональной деятельности (например, офисы, магазин, ресторан, мастерская и т. д.).
Коммерческая аренда в принципе заключается на длительный срок (5 или 10 лет), но нередко арендатор желает расторгнуть договор аренды до истечения его срока. Тогда у него есть три решения: сдача в субаренду (статья 262 СО), досрочное расторжение договора (статья 264 СО) или передача договора аренды (статья 263 СО).
Искусство. 263 п. 1 СО предусматривает, что « арендатор коммерческого помещения может передать его в аренду третьему лицу с письменного согласия арендодателя ». Это означает, что для того, чтобы передача аренды была действительной, необходимо соблюдение трех основных условий.
Во-первых, между арендодателем и арендатором должен существовать действующий договор. Федеральный суд разъяснил в своей прецедентной практике, что это условие презюмировалось (TF 4P.309/2005, c.8.1).
Во-вторых, передача аренды требует заключения договора о приеме коммерческой аренды между арендатором и третьим лицом. Третья сторона должна согласиться принять на себя договор аренды, заключенный между арендодателем и арендатором (в частности, в отношении арендной платы).
В-третьих, арендодатель должен дать письменное согласие на передачу аренды. Знание того, действительно ли арендодатель дает согласие на передачу, является решающим моментом, поскольку позволяет отличить случаи передачи от случаев заключения нового договора аренды. Причина, по которой закон требует письменного согласия, что упрощает средства доказывания. Таким образом, если письменная форма согласия арендодателя не соблюдается, передача в принципе недействительна. Тем не менее, прецедентное право признает, что в ограничительных случаях арендодатель может совершить злоупотребление правами, ссылаясь на отсутствие письменной формы, когда он дал свое согласие устно или посредством окончательных актов (TF 4A_290/2015, c.3.2).
Согласно доктрине, после получения запроса о передаче у арендодателя есть срок около четырех недель для принятия решения. Для этого арендодатель имеет право запросить у арендатора всю необходимую информацию, касающуюся третьего лица, для принятия решения. За исключением случаев волеизъявления (статья 23 и далее CO), арендодатель не может отозвать свое единожды предоставленное согласие.
Искусство. 263 п. 2 СО предусматривает, что « арендодатель может отказать в согласии только по уважительным причинам ». Понятие уважительных причин должно рассматриваться в каждом конкретном случае с учетом всех обстоятельств. Справедливые причины могут с таким же успехом охватывать как так называемые объективные причины, связанные с арендой, так и причины, связанные с самими людьми.
В судебной практике уважительными причинами признаются следующие случаи:
Кандидат на получение права аренды неплатежеспособен
Кандидат не является неплатежеспособным, но он, вероятно, не сможет выплатить слишком высокую для него сумму арендной платы.
У кандидата сомнительная нравственность, и он желает заниматься незаконной или аморальной деятельностью.
Кандидат не имеет достаточных официальных разрешений для ведения своего бизнеса.
Кандидат желает осуществлять деятельность, конкурирующую с другими арендаторами здания или самим арендодателем.
Искусство. 263 п. 3 CO рассматривает последствия передачи аренды и предусматривает, что « если арендодатель дает свое согласие, третья сторона переходит в суброгацию к арендатору ». Это означает, что как только арендодатель дал согласие на передачу, третье лицо становится единственным обладателем прав и обязанностей, присущих договору аренды. Таким образом, он занимает место первого арендатора в первоначальном договоре аренды.
Однако искусство. 263 п. 4 CO предусматривает исключение из полной суброгации третьей стороны, указывая, что первый арендатор « отвечает, однако, совместно с третьей стороной до истечения срока аренды или его прекращения в соответствии с договором или законом, но, в во всяком случае, максимум на два года ». Иными словами, со дня согласия арендодателя на передачу начинает течь двухлетний период, в течение которого старые и новые арендаторы несут солидарную ответственность по всем договорным обязательствам, вытекающим из договора аренды. Однако эта солидарная ответственность может прекратиться до истечения двухлетнего периода, если срок аренды истекает или прекращается раньше.
Если вы хотите получить дополнительную информацию или вам нужна наша поддержка, не стесняйтесь обращаться в юридическую консультацию Валентина (021 351 30 00 или www.cjdv.ch ), чтобы мы могли поддержать вас в ваших процедурах.
Автор: Кэролайн Башляр.
Comments