Согласно ст. 271 КО, арендодатель должен добросовестно расторгнуть договор аренды. Он должен обосновать свое расторжение по требованию арендатора.
· Возможность отмены отпуска
Отпуск может быть аннулирован в случаях, предусмотренных статьей 271а КО. В данной статье представлен неисчерпывающий перечень случаев злоупотребления арендодателем своими полномочиями по расторжению договора.
Арендатор, желающий оспорить уведомление, должен обратиться в примирительный орган в течение 30 дней после получения уведомления (статья 273 al.1 CO).
Мы можем выделить две категории: санкционный отпуск и вынужденный отпуск.
- Санкционированный отпуск
Санкционный отпуск – это отпуск, который предоставляется после спора с арендатором.
Уведомление об отпуске может быть аннулировано, если арендатор отстоял свои права, например, после запроса на ремонт, и после этого он был уведомлен о расторжении договора аренды (статья 271a let.a CO).
Санкционным отпуском является также тот случай, когда отпуск происходит во время примирительной процедуры или юридической процедуры, связанной с арендой (статья 271a, пункт d CO). Если примирение или процедура заканчиваются в ущерб арендодателю, расторжение не может быть произведено в течение 3 лет с момента окончания судебного разбирательства (статья 271a let e CO).
- Отпуск под давлением
Цель сброса давления – подтолкнуть арендатора к изменению договора.
Это особенно относится к отпуску продаж, то есть когда мы можем подозревать, что арендодатель использует аргумент о расторжении договора, чтобы заставить арендатора совершить покупку (статья 271a, пункт c CO).
Модификационный отпуск также подлежит отмене. Это имеет место, когда есть сомнение, что арендодатель будет использовать расторжение договора, чтобы заставить арендатора изменить договор, в частности, увеличить арендную плату (статья 271a, пункт b CO).
- Исключения
Статья 271a al.3 CO оставляет за собой некоторые исключения в отношении отмены отпуска.
Отпуск уже нельзя отменить, хотя он может быть связан со случаем злоупотребления, особенно в случае невыполнения обязательств арендатором или возникновения у арендодателя острой необходимости в нем или его близких родственниках (брате, сестре, родителях и ребенке) или для союзник (супруг, зять и невестка).
· Продление аренды
Если отпуск не является оскорбительным и соответствует правовым формам, мы можем альтернативно потребовать продления аренды в соответствии со статьей 272 CO. Компетентный орган должен автоматически принять решение о продлении срока аренды, если арендатору было отказано в просьбе об отмене отпуска.
Статья 272 CO предлагает судье взвесить интересы арендодателя при прекращении аренды и интересы арендаторов при продлении.
Продление срока аренды возможно в случае, когда создается ситуация, которую арендатору тяжело переносить. Так обстоит дело, например, когда арендатор страдает от болезни, которая не позволяет ему искать новое жилье, когда у него дети учатся в школе и переезд может вызвать проблемы, или когда он испытывает трудности с поиском коммерческого помещения и рискует банкротством.
Также необходимо, чтобы не было преобладающего интереса арендодателя, особенно в отношении его семьи и финансового положения. Однако даже в том случае, когда арендодатель ссылается на собственную потребность в жилье, это не мешает арендатору запросить продление, чтобы дать ему возможность снова к нему привыкнуть в течение достаточного периода времени.
Местная ситуация на рынке недвижимости также играет роль при взвешивании интересов.
- Исключения
Однако статья 272a CO перечисляет некоторые исключения из продления аренды.
Арендный договор не может быть продлен, среди прочего, если арендатор не выполняет свои обязательства, является банкротом или нарушил свои обязанности по обеспечению осмотрительности.
- Порядок и продолжительность продления
Чтобы запросить продление срока аренды, арендатор должен обратиться в примирительный орган в течение 30 дней после получения уведомления в случае аренды на неопределенный срок и не позднее, чем за 60 дней до истечения срока действия договора, если он является фиксированным. -срочная аренда.
Второе продление аренды возможно при условии, что арендатор предпринял все меры для исправления своей ситуации и обратился в примирительный орган не позднее, чем за 60 дней до истечения срока действия первого запроса.
Договор аренды можно продлить на два года или даже два раза по два года для аренды жилых помещений и максимум на 6 лет для коммерческой аренды.
Comments