В принципе, иск о выселении может быть предъявлен арендодателем только в том случае, если последний направил арендатору официальное уведомление о возврате арендованного предмета. Уведомление – это формальность, позволяющая уведомить лицо о том, что срок исполнения обязательства подходит к концу или превышен.
Закон гарантирует каждому, кто желает воспротивиться выселению, несколько средств защиты. Первый способ защиты основан на «прекратимом характере аренды».
Договор аренды может быть заключен на определенный или неопределенный срок. В первом случае аренда заканчивается «автоматически» по окончании оговоренного срока или в определенную дату. Во втором случае прекращение аренды не прекращается автоматически. Но одна из сторон (арендатор/арендодатель) должна продемонстрировать свое желание расторгнуть договор аренды, соблюдая юридические или договорные сроки. Если арендодатель – хотя он и возбудил дело о выселении – утверждает, что это срочная аренда, арендатор может утверждать обратное. Действительно, если последний утверждает, что договор аренды является ничем иным, как договором на неопределенный срок, формализм, который должен соблюдать арендодатель, становится более строгим. В частности, он должен уведомить арендатора об уведомлении о расторжении договора; что органу власти (в вопросах выдворения) придется проверить.
Второе средство заключается в продлении срока аренды. Можно выделить две ситуации. Первоначально, когда между сторонами существуют договорные отношения и арендатор возбудил иск о продлении срока аренды (ст. 273 ч. 2 КО), требование арендодателя о выселении в принципе недопустимо. Лишь в исключительных случаях требование арендодателя может быть допустимо. Таким образом, органу власти придется решить, можно ли продлить аренду или нет. С другой стороны, при отсутствии договорных отношений, как в случае субаренды, применяются иные правила. Третий способ касается недостатков отпуска. Это ситуации, в которых отпуск был предоставлен неправильно. Например: когда отпуск отсутствует, недействителен или неполный. В принципе, иск о выселении (арендодателя) отклоняется. Однако есть исключения, такие как возможность последующего подтверждения отпуска. Если уведомление может быть отменено, поскольку оно противоречит принципу добросовестности, арендатор должен подать иск в течение тридцати дней после получения уведомления. В противном случае действие высылки является действительным.
Кроме того, в определенных ситуациях, если арендатору удается доказать, что при расторжении договора аренды его согласие было нарушено – по ошибке, мошенничеству или угрозе – он может попытаться признать такое расторжение недействительным (ст. 23 п. 30 СО). В случае, если отпуск не соответствует сроку или сроку, хотя он и действителен, его действие переносится на ближайшую возможную дату. Четвертое основание касается молчаливого заключения нового договора аренды в случае, если бывший арендатор не покинул помещение (ст. 266 КО). Этот аргумент применяется в очень конкретных случаях. Потому что, когда арендатор знает и о прекращении договора аренды, и о своем выселении, но продолжает пользоваться имуществом, мы не можем сказать, что арендодатель принял эту «новую» аренду. Наконец, последнее средство касается истечения срока действия . Бесчувственное поведение арендодателя, который допускает истечение длительного периода времени, даже если арендатор больше не платит арендную плату, может быть приравнено к отказу арендодателя от принятия мер по выселению.
Однако фактически возникает новый договор, сравнимый с договором аренды на неопределенный срок, который может быть расторгнут. Уместно обратить внимание на один конкретный момент: отношения между арендодателем и субарендатором подчиняются разным правилам.
Если вы хотите получить дополнительную юридическую информацию по этому вопросу, обращайтесь в юридическую консультацию Валентина. Мы будем рады приветствовать вас в нашем офисе: либо для того, чтобы проконсультировать вас, либо для того, чтобы воспользоваться нашими онлайн-услугами.
Comments