Согласно статье 267, абзац 1 Гражданского кодекса (ГК) и статье 10, абзац 1 Положения о контрактах аренды (ПКА), «по окончании аренды арендатор должен вернуть вещь в состоянии, соответствующем её использованию согласно договору». Из этого следует, что арендатор несет ответственность только в случае ненормального использования вещи.
Из этого вытекает, что при завершении аренды арендатор несет ответственность за уборку и незначительный ремонт, который ему следует провести в течение срока аренды, а также за более серьезные дефекты (повреждения), не возникшие в результате нормального использования арендуемого имущества. Остальные работы, в частности, связанные с обычным износом, оплачивает арендодатель. Арендная плата, как правило, покрывает затраты на обслуживание, связанное с нормальным использованием помещений.
В течение срока аренды арендатор несет ответственность за незначительные работы по обслуживанию (статья 259 ГК). Это обязательство сохраняется до возврата арендуемого имущества. Следовательно, арендатор должен очистить помещения перед их возвратом арендодателю и провести незначительный ремонт, даже если эти работы вызваны нормальным использованием арендуемого имущества.
Обычный износ помещений оценивается в зависимости от их назначения. Например, коммерческие помещения, предназначенные для механической мастерской, изнашиваются быстрее, чем офисные помещения. Квартира, арендованная многодетной семьей, изнашивается быстрее, чем квартира, арендованная одним человеком. Пол вокруг кресел в парикмахерской изнашивается быстрее.
Обычным износом считаются изменения, которые наблюдаются при нормальном и бережном использовании жилья. Пока эти проявления укладываются в рамки таблицы сроков службы, они включены в аренду.
Примеры обычного износа помещений:
пожелтение обоев;
следы от мебели и картин на стенах;
небольшое количество дырок и повреждений на стенах, при условии, что они «чистые» и заделаны;
изношенные ковры;
мелкие отметины на паркете;
неработающий холодильник из-за его старения.
Примеры ненормального износа помещений:
сильно потемневшие стены от заядлых курильщиков;
порванные обои;
следы от ударов на раковине;
пятна на ковре или обоях;
сломанная дверная ручка.
Арендатор несет ответственность за дефекты, которые превышают обычный износ: он должен покрыть расходы на устранение дефекта. Если ремонт невозможен или расходы на него несоразмерны, компенсация, которую арендатор должен арендодателю, не соответствует стоимости новой установки, а текущей стоимости заменяемого оборудования; таким образом, компенсация должна учитывать степень износа старых установок, их возраст, с одной стороны, и добавленную стоимость новой установки, с другой стороны.
Арендатор несет ответственность за повреждения, не являющиеся обычным износом в соответствии с таблицей сроков службы. Это повреждения, которые являются результатом ненормального износа, причиненного самим арендатором в течение срока аренды или которые следует отнести на счет лиц, проживающих с ним, его гостей или домашних животных.
Расходы, которые арендатор должен покрыть в случае чрезмерного износа, соответствуют стоимости, которую должно иметь оборудование в зависимости от таблицы сроков службы Швейцарской ассоциации арендаторов (ASLOCA) и Швейцарской ассоциации собственников (APF). Таким образом, арендатор не должен оплачивать полную стоимость восстановления арендуемого имущества.
Примеры:
Обои в гостиной были «изрисованы» детьми. Это ненормальное использование помещений. Арендатор несет ответственность. Обои имеют срок службы десять лет. Компенсация должна рассчитываться на основе стоимости замены обоев, минус 10% за каждый год с момента последней замены обоев арендодателем. Таким образом, если арендатор прожил в помещении три года, а арендодатель заменил обои два года до того, как арендатор въехал, арендатор должен заплатить 50% стоимости замены обоев.
Арендатор повредил старую кухонную плиту. Арендодатель не сможет взимать с него стоимость новой установки с последними улучшениями. Он должен учитывать только стоимость использования старого устройства и вычесть процент, связанный с его износом.
Этот принцип применим ко всем установкам. Можно ссылаться на таблицу срока службы установок, установленную совместно ассоциациями арендодателей и арендаторов. Для среднего качества следует, по мнению Дэвида Лашата, учитывать, что указанный срок службы в таблицах является максимумом. Долговечность установок также может быть скорректирована в зависимости от согласованного использования.
В случае легких повреждений или эстетических недостатков (например, обои нужно полностью заменить, чтобы убрать несколько пятен, царапины на раковине и т.д.) стоимость полной замены установки является несоразмерной ущербу, за который отвечает арендатор. Таким образом, компенсация не должна приводить к обогащению арендодателя.
Арендатор несет ответственность за ущерб, превышающий обычный износ, если он вызван либо его виной, либо виной лиц, за которых он отвечает (члены семьи, гости, клиенты, субарендаторы, сотрудники или другие помощники; статьи 101, 262 абз. 3 ГК, 333 Гражданского кодекса). То же самое относится к ущербу, причиненному животным, принадлежащим арендатору (статья 56 ГК). Если же ущерб был причинен неавторизованным третьим лицом (ворами, соседями, помощниками арендодателя и т.д.), арендатор освобождается от своих обязательств.
Арендатор может защититься от возможного требования о возмещении ущерба, вызванного ненормальным использованием арендуемого имущества, заключив страхование гражданской ответственности.
Comments