В качестве арендатора вы можете запросить снижение арендной платы, особенно если реальная процентная ставка по ипотечным кредитам снижается. Реальная процентная ставка устанавливается с сентября 2008 года для того, чтобы адаптировать размер арендной платы в зависимости от изменений ипотечной ставки (она основана на средней ипотечной ставке банков и округляется до ближайшей четверти процента; статья 12a Постановления о договоре аренды жилья и коммерческих помещений, далее: OBLF).
С 3 марта 2020 года этот процент установлен на уровне 1.25% и может изменяться четыре раза в год (каждый квартал). Вы всегда можете проверить текущую процентную ставку на сайте Федерального управления с помощью следующей ссылки:
Согласно статье 13, параграфы 1 и 4 OBLF, на каждое снижение ставки на ¼% полагается пропорциональное снижение арендной платы в следующих пропорциях:
Увеличение ипотечной ставки на ¼% дает право, как правило, на максимальное повышение арендной платы:
2% при ипотечных ставках выше 6%;
2,5% при ипотечных ставках между 5 и 6%;
3% при ипотечных ставках ниже 5%.
Если происходит снижение ипотечной ставки, арендная плата должна быть снижена пропорционально, если только экономия для арендодателя не компенсируется увеличением затрат.
При изменении арендной платы в результате изменения ипотечной ставки необходимо также учитывать, насколько предыдущие изменения повлияли на арендную плату.
Примеры:
Если реальная процентная ставка была 2.25% и снижается до 2%, то снижение арендной платы составит не 3%, а 2.91% (расчет: 3/103% = 2.91%).
Если реальная процентная ставка была 3.5% и снижается до 1.75%, то снижение арендной платы составит 17.35% (расчет: 21/121% = 17.35%).
Однако, если реальная процентная ставка сначала снижается с 2.25% до 2%, затем повышается до 3% и снова снижается до 2.25%, и при этом никакие изменения арендной платы ранее не производились, то сумма арендной платы остается неизменной.
В соответствии со статьей 270a, параграф 1 Гражданского кодекса, арендатор может оспорить размер арендной платы и потребовать её снижения на следующий срок уведомления. Это обязательное право, поэтому арендодатель не может включить в договор условие, по которому арендатор заранее отказывается от запроса на снижение арендной платы (ATF 125 III 358). Для этого арендатор должен направить свое заявление в письменной форме арендодателю до начала срока уведомления. Если арендатор не соблюдает срок уведомления, эффект снижения арендной платы переносится на следующий срок (аналогично статье 266a, параграф 2 Гражданского кодекса).
Арендодатель имеет тридцать дней для рассмотрения запроса. Если арендодатель не реагирует или если запрос полностью или частично отклоняется, арендатор может обратиться в орган примирения в течение тридцати дней.
Если арендатор не обратится к судье в установленный срок, право на снижение арендной платы не «истекает», но арендатору придется начать процедуру заново, и снижение может быть предоставлено только на следующем договорном сроке. Фактически, арендатор не может требовать снижение арендной платы с обратной силой.
Вы хотите получить дополнительную информацию о снижении арендной платы в случае снижения реальной процентной ставки, процедуре или методе расчета? Наша команда специалистов будет рада вас принять по адресу: улица Валентин 1, 1004 Лозанна, чтобы предоставить вам консультацию.
Comments