Одностороннее увеличение арендной платы арендодателем
Статья 269d, абзац 1 Гражданского кодекса (CO) устанавливает, что арендодатель может в любое время увеличить арендную плату на следующий срок расторжения. Уведомление об увеличении арендной платы, с указанием причин, должно быть направлено арендатору не менее чем за десять дней до начала срока расторжения и должно быть сделано с помощью формы, утвержденной кантоном. Таким образом, увеличения арендной платы являются недействительными по праву, если они не уведомлены с использованием официальной формы, если причины не указаны или если они сопровождаются расторжением договора или угрозой расторжения (статья 269d, абзац 2 CO). Это означает, что арендатору не нужно обращаться в орган примирения, чтобы признать увеличение недействительным.
Оспаривание увеличений арендной платы
Повышение арендной платы должно соответствовать принципам, установленным статьями 269 и 269a CO. Арендная плата будет считаться злоупотреблением, если она позволяет арендодателю получать чрезмерный доход от арендуемого имущества или если она результат явно завышенной покупной цены (статья 269 CO). Если арендатор считает, что увеличение арендной платы является злоупотреблением в соответствии со статьями 269 и 269a CO, он может оспорить его в органе примирения в течение 30 дней после получения уведомления об увеличении (статья 270b, абзац 1 CO). Если примирение не принесло результатов, арендодатель должен действовать для подтверждения повышения арендной платы (статья 209, абзац 1, буква a CPC) в течение 30 дней в компетентном органе. Арендодатель должен обосновать повышение, предоставив документы. Если это не удается, суд может отказать в признании повышения арендной платы полностью или частично. Если орган примирения выдает предложение по делу, сторона, которая с ним не согласна, должна действовать в течение 30 дней (статья 211, абзац 2, буква a CPC).
Запрос на снижение первоначальной арендной платы
Статья 270 CO предусматривает, что если арендатор считает, что сумма первоначальной арендной платы является злоупотреблением в соответствии со статьями 269 и 269a, он может оспорить ее в органе примирения в течение 30 дней после получения вещи и запросить снижение в двух случаях:
Если он был вынужден заключить договор аренды по личной или семейной необходимости или из-за ситуации на местном рынке жилья или коммерческих помещений.
Если арендодатель существенно увеличил первоначальную арендную плату за ту же вещь по сравнению с предыдущей арендной платой.
Запрос на снижение арендной платы в течение срока аренды
Статья 270a, абзац 1 CO предусматривает, что арендатор может оспорить сумму арендной платы и запросить ее снижение на следующий срок расторжения, если он имеет основания полагать, что арендуемое имущество приносит арендодателю чрезмерный доход в соответствии со статьями 269 и 269a из-за значительного изменения расчетных оснований, особенно в результате снижения расходов.
Арендатор должен направить запрос на снижение арендной платы арендодателю в письменной форме, и арендодатель имеет 30 дней для ответа. Если арендодатель отказывается предоставить снижение, принимает его частично или не отвечает в срок, арендатор может обратиться в орган примирения. Обращение в орган примирения должно быть сделано в течение 30 дней после получения арендатором отказа арендодателя предоставить снижение или, если арендодатель не отвечает, в течение 30 дней после истечения 30-дневного срока, отведенного арендодателю для ответа на запрос о снижении (статья 270a, абзац 2 CO). Орган примирения может выдать предложение по делу. В этом случае сторона, которая с ним не согласна, должна действовать в течение 30 дней (статья 211, абзац 2, буква a CPC).
Он также может вынести решение по запросу арендатора, если оспариваемая сумма не превышает 2000 франков (статья 212, абзац 1 CPC). В случае неудачи примирения, арендатор (статья 209, абзац 1, буква b CPC) должен подать запрос на снижение арендной платы в течение 30 дней после получения разрешения на продолжение, в компетентный орган (статья 209, абзац 4 CPC). Юрисдикция, которая частично обязательна, находится по месту расположения здания (статья 33 CPC).
Резюме
В случае запроса на снижение арендной платы, арендатор имеет право действовать. Он должен подать запрос на примирение, а затем запрос в упрощенную процедуру, если примирение не удается. В случае предложения по делу, именно сторона, которая с ним не согласна, должна подать запрос в упрощенную процедуру. В вопросах оспаривания увеличения арендной платы, запрос на примирение должен сделать арендатор. Если примирение не удается, арендодатель должен действовать для подтверждения повышения арендной платы путем подачи запроса в упрощенную процедуру (статья 209, абзац 1, буква a CPC). В случае предложения по делу, опять же, сторона, которая с ним не согласна, должна подать запрос в упрощенную процедуру.
Что касается бремени доказывания, оно лежит на арендаторе в отношении причин снижения, которые он указывает, и на арендодателе в отношении причин повышения арендной платы (статья 8 Гражданского кодекса).
Хотите оспорить увеличение арендной платы или подать запрос на снижение арендной платы? Наша команда профессионалов будет рада принять вас в нашем офисе по адресу улица Валентин 1, 1004 Лозанна, чтобы проконсультировать и помочь вам в юридических вопросах.
Comments