Кодекс обязательств предусматривает возможность для арендатора потребовать снижения арендной платы, если она позволяет арендодателю получать чрезмерную прибыль (статьи 269, 270 I, 270a I). Чтобы избежать потенциальных неточностей, прежде всего следует разобраться, когда сумма арендной платы является допустимой и не представляет собой чрезмерную прибыль: «когда соотношение между собственными инвестициями и чистыми доходами арендодателя позволяет последнему покрывать свои расходы и получать приемлемую (чистую) прибыль от арендуемого имущества» (ATF 122 III 257 c. 3a).
Понятие прибыли
Прибыль от арендуемого имущества – это соотношение, выраженное в процентах, между доходами, которые это имущество приносит, и его стоимостью. Для здания прибыль определяется как соотношение между арендной платой, которую оно приносит, и его стоимостью. Для определения наличия или отсутствия чрезмерной прибыли необходимо также вычесть расходы из арендной платы. Расчет будет выглядеть следующим образом:
Прибыль от здания [%] =
Определяющая прибыль
Уравнение, упомянутое ранее, позволяет получить чистую прибыль от здания. Однако для определения наличия чрезмерной прибыли также необходимо определить, какая чистая прибыль от собственных инвестиций (ATF 141 III 245 c. 6.3, 123 III 171 c. 6a, 122 III 257 c. 3a). Эти собственные инвестиции рассчитываются на основе фактической стоимости здания – фактическая стоимость может быть частично отклонена, если цена покупки была явно завышенной – вычитая стоимость заемных средств (ATF 123 III 171 c. 6a).
По мнению Федерального суда, чрезмерная прибыль достигается, когда чистая прибыль от собственных инвестиций превышает на 0,5% (половину процента) референсную процентную ставку по ипотечным кредитам, установленную периодически в соответствии со ст. 12a OBLF (ATF 120 II 100 c. 5a). На 25 февраля 2020 года эта ставка составляет 1,5% и может составлять максимум 2%.
Сложив чистую прибыль от собственных инвестиций с расходами на имущество (эксплуатационные расходы и проценты по заемным средствам), можно получить допустимую арендную плату. Затем можно определить, есть ли чрезмерная прибыль, сравнив эту допустимую арендную плату с оспариваемой арендной платой (ATF 125 III 421, c. 2b, 123 III 171 c. 6a).
Последний критерий, который следует учитывать, – это распределение счетов. Этот критерий требует, чтобы учитывалась чрезмерная прибыль только по конкретному помещению или квартире, а не по всему зданию или группе зданий (ATF 139 III 209 c. 2.1, TF 4A_35/2008 c. 4.3, ATF 125 III 421 c. 2d). Распределение счетов должно учитывать количество комнат, жилую площадь и качественные элементы,
последние только в случае значительных различий между различными зданиями.
Пример
Пример из практического комментария - Закон о аренде и аренде с выкупом, 2-е издание, 2017, стр. 933-934:
На 30.09.2009 года арендная плата за квартиру с 4 комнатами составляет CHF 1'380. Арендодатель уведомляет о повышении арендной платы в связи с увеличением затрат, установив ее на уровне CHF 1'550.
Здание состоит из 6 квартир с 4 комнатами одинакового уровня. Собственные инвестиции составляют CHF 676'966, референсная процентная ставка по ипотечным кредитам тогда была 3% и могла составлять до 3,5%, а ежегодные расходы составляют CHF 84'392.
Применяем процентную ставку к собственным инвестициям: 676'966 x 0,035 = 23'694
Затем добавляем эту сумму к ежегодным расходам: 23'694 + 84'392 = 108'086
Эти CHF 108'086 представляют собой общую допустимую арендную плату, учитывая 6 квартир.
В данном случае арендодатель получает ежегодно за 6 квартир сумму CHF 99'360 ([1'380 x 6] x 12).
Таким образом, арендодатель может повысить ежегодную арендную плату на CHF 8'726: 108'086 – 99'360
Затем проводим распределение счетов, разделив разрешенное повышение на количество квартир: 8'726 / 6 = 1'454
Эти CHF 1'454 представляют собой максимально допустимое повышение в год, соответственно, разрешенное месячное повышение составляет CHF 121.
Таким образом, арендная плата в CHF 1’380 может быть увеличена только до CHF 1'501. Арендаторы смогут вернуть CHF 49 в месяц.
Отметим, что статья 269 CO является императивной нормой. Арендодатель, включая договоры рамочного характера, не может отклоняться или изменять данное положение (LCBD 3 III b; ATF 133 II 61 c. 3.2.2.2).
Если у вас есть дополнительные вопросы по этому поводу, юридическая консультация Валентина будет рада принять вас в наших офисах по адресу: улица Валентина 1, 1004 Лозанна, для ответа на ваши возможные вопросы. Мы также доступны по телефону 021 351 30 00 и по электронной почте info@cjdv.ch.
Справочное издание: BOHNET и др., Практический комментарий - Закон о аренде и аренде с выкупом, 2-е издание, 2017, особенно комментарий к статье 269 CO, страницы 908-934 указанного издания.
Comments