Baisse de loyer en cas de diminution du taux hypothécaire de référence

En tant que locataire, il vous est possible de demander une baisse de loyer notamment lorsque le taux hypothécaire de référence venait à baisser. Le taux d’intérêt de référence est établi depuis septembre 2008 en vue d’adapter le montant des loyers sur la base des modifications du taux hypothécaire (il est donc fondé sur le taux hypothécaire moyen des banques et est arrondi au quart de pour-cent le plus proche ; article 12a de l’Ordonnance sur la bail à loyer et le bail à ferme d’habitation et de locaux commerciaux, ci-après : OBLF).

Depuis le 3 mars 2020, ce taux est fixé à 1.25% et peut faire l’objet d’adaptation quatre fois par année (chaque trimestre). En tous temps, vous pouvez consulter le taux d’intérêt de référence sur le site de la Confédération avec le lien suivant :

https://www.bwo.admin.ch/bwo/fr/home/mietrecht/referenzzinssatz.html

Selon l’article 13 alinéa 1 et 4 OBLF, par tranche de diminution de ¼%, cela donne droit à une baisse proportionnelle de loyer selon les proportions qui suivent :

1. Une augmentation du taux hypothécaire de 1/4 % donne droit, en règle générale, à une hausse maximum de loyer de :

  • 2 % quand les taux hypothécaires dépassent 6 %;

  • 2,5 % quand les taux hypothécaires se situent entre 5 et 6 %;

  • 3 % quand les taux hypothécaires sont inférieurs à 5 %.

S’il se produit une baisse du taux hypothécaire, le loyer doit être réduit en proportion, à moins que les économies qui en résultent pour le bailleur soient contrebalancées par une hausse des coûts.

2. Lors d’une modification du loyer faisant suite à une variation du taux hypothécaire, il y a lieu de voir en outre si et dans quelle mesure les variations antérieures ont entraîné une modification du loyer.

Exemples :

  • Le taux hypothécaire de référence est à 2.25% et passe à 2%. Puisqu’il faut procéder par une diminution proportionnelle, alors la baisse de loyer ne sera pas de 3% mais bien de 2.91% (calcul : 3/103% = 2.91%).

  • Le taux hypothécaire de référence est à 3.5% et passe à 1.75%. Puisqu’il faut procéder par une diminution proportionnelle, alors la baisse de loyer sera de 17.35% (calcul : 21/121% = 17.35%).

Par contre, si le taux hypothécaire de référence baisse de 2.25% à 2% puis augmente à 3% et baisse de nouveau à 2.25%. Dans ce cas, si aucune baisse de loyer ou augmentation de loyer n’a été procédée antérieurement, alors le montant du loyer reste inchangé.

Conformément à l’article 270a alinéa 1 du Code des obligations, le locataire peut contester le montant du loyer et en demander la diminution pour le prochain terme de résiliation. C’est un droit de nature impératif de sorte que le bailleur ne peut pas insérer une clause contractuelle selon laquelle le locataire renoncerait à l’avance à solliciter une baisse de loyer (ATF 125 III 358). Pour cela, le locataire doit adresser sa demande par écrit au bailleur pour le prochain terme de résiliation. Cette requête doit parvenir au bailleur avant le début du délai de résiliation. Si le locataire ne respecte pas le préavis de congé, les effets de la diminution de loyer sont reportés à l’échéance suivante (article 266a alinéa 2 du Code des obligations par analogie).

Le bailleur dispose d’un délai de trente jours pour se déterminer. Si le bailleur ne donne pas suite ou si ladite requête est rejetée totalement ou partiellement, le locataire peut saisir l’autorité de conciliation dans un délai de trente jours.

Dans le cas où le locataire ne saisit pas le Juge dans le délai légal, le droit à une baisse de loyer n’est pas « périmé » mais le locataire devra reprendre la procédure et la demande de baisse ne pourra lui être accordée que pour une échéance contractuelle ultérieure. En effet, le locataire ne pourra pas demander une baisse de loyer de manière rétroactive.

Vous souhaitez obtenir de plus amples d’informations sur la baisse de loyer en cas de diminution du taux hypothécaire de référence, sa procédure ou sa méthode de calcul ? Notre équipe de professionnels sera ravie de vous accueillir dans ses locaux situés rue du Valentin 1, 1004 Lausanne, afin de vous conseiller.

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