Selon l’art 271 CO, le bailleur doit résilier le contrat de bail de bonne foi. Il doit motiver sa résiliation sur demande du locataire.
· Annulabilité du congé
Un congé peut être annulé dans les cas prévus à l’art 271a CO. Cet article nous donne une liste non exhaustive des cas d’abus par le bailleur de son pouvoir de résiliation
Le locataire qui veut contester le congé doit saisir l’autorité de conciliation dans les 30 jours qui suivent la réception du congé (art 273 al.1 CO).
On peut distinguer deux catégories : les congés sanction et les congés pression.
- Congés sanction
Le congé sanction est un congé qui intervient à la suite d’un différend avec le locataire.
Le congé est annulable lorsque le locataire a fait valoir ses droits, par exemple après une demande de rénovation, et que suite à cela il s’est vu notifier une résiliation du contrat de bail (art 271a let.a CO).
Il s’agit également d’un congé sanction lorsque le congé intervient en cours d’une procédure de conciliation ou une procédure judiciaire en rapport avec le bail (art 271a let.d CO). Lorsque la conciliation ou la procédure se termine en défaveur du bailleur, la résiliation ne peut intervenir dans une durée de 3 ans depuis la fin du procès (art 271a let e CO).
- Congés pression
Le congé pression a pour but de le pousser le locataire à modifier le contrat.
C’est le cas notamment pour le congé de vente c’est-à-dire lorsque l’on peut se douter que le bailleur utilise l’argument de la résiliation pour contraindre le locataire à acheter (art 271a let.c CO).
Le congé de modification est également annulable. Il a lieu lorsqu’il existe un doute selon lequel le bailleur utiliserait la résiliation pour contraindre le locataire à modifier le contrat notamment pour augmenter le loyer (art 271a let.b CO).
- Exceptions
L’art 271a al.3 CO réserve quelques exceptions à l’annulabilité du congé.
Le congé n’est plus annulable, bien que l’on puisse l’associer à un cas d’abus, notamment lorsque le locataire est en demeure ou que le bailleur a un besoin urgent pour lui ou ses proches parents (frère, sœur, parents et enfant) ou pour un allié (époux/se, beau-frère et belle-sœur).
· Prolongation du bail
Si le congé n’est pas abusif et qu’il respecte les formes légales, on peut subsidiairement demander la prolongation du bail selon l’art 272 CO. L’autorité compétente doit d’office statuer sur une prolongation du bail lorsque le locataire s’est vu rejeter sa demande en annulation du congé.
L’art 272 CO invite juge à faire une pesée des intérêts entre les intérêts du bailleur à résilier le bail et ceux des locataires à une prolongation.
La prolongation du bail est possible lorsqu’elle engendre une situation difficilement supportable pour le locataire. C’est le cas par exemple lorsque le locataire souffre d’une maladie qui ne lui permet pas de procéder aux recherches d’un nouveau logement, lorsqu’il a des enfants à l’école et qu’un déménagement pourrait poser des problèmes ou lorsqu’il a du mal à trouver un local de commerçant et qu’il risque la faillite.
Il faut en plus qu’il n’y a pas d’intérêt prédominant du bailleur notamment en relation avec sa situation familiale et financière. Cependant, même dans le cas où le bailleur invoque son propre besoin au logement, cela n’empêche pas le locataire de demander une prolongation pour lui permettre de retrouver une habituation dans un délai suffisant.
La situation locale du marché de l’immobilier intervient également dans la pesée des intérêts.
- Exceptions
L’art 272a CO énumère cependant quelques exceptions à la prolongation du bail.
Le bail ne peut pas être prolongé entre autres lorsque le locataire est en demeure, en faillite ou qu’il a violé son devoir de diligence.
- Procédure et durée d’une prolongation
Pour demander une prolongation du bail, le locataire doit saisir l’autorité de conciliation dans les 30 jours qui suivent la réception du congé lorsqu’il s’agit d’un bail de durée indéterminée et au plus tard dans les 60 jours avant l’expiration du contrat lorsqu’il s’agit d’un bail de durée déterminée.
Une deuxième prolongation du bail est possible à condition que le locataire ait entrepris toutes les démarches pour remédier à sa situation et qu’il ait saisie l’autorité de conciliation au plus tard 60 jours avant l’expiration de la première demande.
Le bail peut être prolongé pour deux ans voire deux fois deux ans pour un bail à habitation et de 6 ans maximum pour les baux commerciaux.