Diminution et augmentation de loyer

Augmentation unilatérale du loyer par le bailleur

L’art. 269d al. 1 CO prévoit que le bailleur peut en tout temps augmenter le loyer pour le prochain terme de résiliation. L’avis de majoration du loyer, avec indication des motifs, doit parvenir au locataire dix jours au moins avant le début du délai de résiliation et être effectué au moyen d’une formule agréée par le canton. Par conséquent, les augmentations de loyer sont nulles de plein droit lorsqu’elles ne sont pas notifiées au moyen de la formule officielle, lorsque les motifs ne sont pas indiqués ou lorsqu’elle sont assorties d’une résiliation ou d’une menace de résiliation (art. 269d al. 2 CO). Cela signifie que le locataire n’a pas à saisir l’autorité de conciliation afin de faire reconnaître la nullité.

Contestation des augmentations de loyer

La hausse de loyer doit respecter les principes posés aux art. 269 et 269a CO. Le loyer sera considéré comme abusif si il permet au bailleur d’obtenir un rendement excessif de la chose louée ou lorsqu’il résulte d’un prix d’achat manifestement exagéré (art. 269 CO). Si le locataire estime que l’augmentation du loyer est abusive au sens des art. 269 et 269a CO, il peut la contester devant l’autorité de conciliation dans les 30 jours qui suivent l’avis de majoration (art. 270b al. 1 CO). Si la conciliation n’aboutit pas, il appartient au bailleur d’agir en validation de la hausse de loyer (art. 209 al. 1 let. a CPC), dans les 30 jours, auprès de l’autorité compétente. Le bailleur devra alors jusifier la hausse par la production de pièces. S’il n’y arrive pas, le juge pourra refuser d’admettre l’augmentation de loyer dans son entier ou en partie. Dans le cas oùl’autorité de conciliation formule une proposition de jugement, il revient à la partie qui s’oppose à la proposition d’agir dans les 30 jours (art. 211 al. 2 let. a CPC).

Demande de diminution du loyer initial

L’art. 270 CO prévoit que lorsque le locataire estime que le montant du loyer initial est abusif au sens des art. 269 et 269a, il peut le contester devant l’autorité de conciliation dans les 30 jours qui suivent la réception de la chose et en demander la diminution dans deux hypothèses :

- S’il a été contraint de conclure le bail par nécessité personnelle ou familiale ou en raison de la situation sur le marché local du logement ou des locaux commerciaux

- Si le bailleur a sensiblement augmenté le loyer initial pour la même chose par rapport au précédent loyer

Demande de diminution de loyer en cours de bail

L’art. 270a al. 1 CO prévoit que le locataire peut contester le montant du loyer et en demander la diminution, pour le prochain terme de résiliation, s’il a une raison d’admettre que la chose louée procure au bailleur un rendement excessif au sens des art. 269 et 269a, à cause d’une notable modification des bases de calcul, résultant en particulier d’une baisse des frais.

Le locataire doit adresser par écrit sa demande de diminution au bailleur, qui a un délai de 30 jours pour se déterminer. Si le bailleur refuse d’accorder la baisse, ne l’accepte que partiellement ou ne répond pas dans ce délai, le locataire peut saisir l’autorité de conciliation. La saisine de l’autorité doit se faire dans les 30 jours suivant la réception par le locataire du refus du bailleur d’accorder la baisse ou, si le bailleur ne répond pas, dans les 30 jours suivant l’échéance du délai de 30 jours imparti au bailleur pour se déterminer sur la demande de baisse (art. 270a al. 2 CO). L’autorité de conciliation peut formuler une proposition de jugement. Dans ce cas, il reviendra à la partie qui s’oppose à la proposition d’agir dans les 30 jours (art. 211 al. 2 let. a CPC). Elle peut également rendre une décision sur requête du locataire lorsque la valeur litigieuse n’excède pas 2'000.- (art. 212 al. 1 CPC). En cas d’échec de la conciliation, le locataire (art. 209 al. 1 let. b CPC) doit déposer sa demande en diminution de loyer dans les 30 jours, dès la réception de l’autorisation de procéder, auprès de l’autorité compétente (art. 209 al. 4 CPC). Le for, qui est partiellement impératif, est au lieu de situation de l’immeuble (art. 33 CPC).

En résumé, en cas de demande de baisse de loyer, c’est le locataire qui a qualité pour agir. Il doit faire la requête de conciliation puis la demande en procédure simplifiée si la conciliation échoue. En cas de proposition de jugement, c’est la partie qui s’y oppose qui doit déposer la demande en procédure simplifiée. En matière de contestation de hausse de loyer, la requête de conciliation doit être faite par le locataire. En cas d’échec de la conciliation, il revient en bailleur d’agir en validation de la hausse de loyer par le dépôt d’une demande en procédure simplifiée (art. 209 al. 1 let. a CPC). En cas de proposition de jugement, c’est encore une fois, la partie qui s’y oppose qui doit déposer la demande en procédure simplifiée.

Pour ce qui est du fardeau de la preuve, il repose sur le locataire pour les motifs de baisse qu’il invoque et sur le bailleur qui se prévaut des motifs de hausse de loyer (art. 8 CC).

Vous souhaitez contester une augmentation de loyer ou faire une demande de diminution de loyer ? Notre équipe de professionnels sera ravie de vous accueillir dans nos locaux situés rue du Valentin 1, 1004 Lausanne, afin de vous conseiller et vous aider dans vos démarches juridiques.

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