Selon l’art. 267 al. 1 CO et 10 al. 1 CCR, «à la fin du bail, le locataire doit restituer la chose dans l’état qui résulte d’un usage conforme au contrat». Il en ressort que le locataire n’assume une responsabilité que s’il en fait un usage anormal.
On en déduit qu’à sa sortie le locataire assume à la fin du bailles travaux de nettoyage et les menues réparations qui lui incombent durant le bailet les défauts plus importants (dégâts) qui ne résultent pas d’un usage normal de la chose louée. Les autres travaux, notamment ceux résultant de l’usure normale, sont à la charge du bailleur. Le loyer est en effet réputé couvrir le coût de l’entretien résultant d’un usage normal des locaux.
Durant le bail, le locataire assume les menus travaux d’entretien (art. 259 CO). Cette obligation subsiste jusqu’à la reddition de la chose louée. Par conséquent, le locataire doit nettoyer les locaux avant de les restituer au bailleur et y entreprendre les menues réparations, même si elles sont rendues nécessaires par un usage normal de la chose louée.
L’usure normaledes locaux s’apprécie en fonction de leur destination. Par exemple, des locaux commerciaux destinés à un atelier de mécanique se détériorent plus rapidement que des bureaux. Un logement loué à une famille nombreuse se dégrade plus vite qu’un appartement loué à une personne seule. Le sol autour des fauteuils d’un salon de coiffure s’use plus rapidement.
On qualifie d'usure normale les modifications qui s'observent en cas d'utilisation normale et soigneuse du logement. Tant que ces manifestations se situent dans le cadre du tableau des durées de vie, elles sont incluses dans le loyer.
Exemples d’usure normale des locaux:
le jaunissement des tapisseries;
des traces de meubles et de tableaux sur les murs;
les trous et tampons en nombre raisonnable dans les parois, pour autant qu’ils soient «propres» et rebouchés;
des moquettes usées;
de petites marques sur les parquets;
un réfrigérateur en panne en raison de son vieillissement.
Exemples d’usure anormale des locaux :
des parois fortement noircies par des fumeurs invétérés;
des tapisseries déchirées;
des marques de coup sur le lavabo;
des tâches sur la moquette ou les tapisseries;
unepoignée de porte cassée.
Le locataire répond des défauts qui excèdent l’usure normale: il doit supporter les frais de réparation du défaut. Si une réparation est impossible ou si les coûts en seraient disproportionnés, l’indemnité que le locataire doit au bailleur ne correspond pas à la valeur à neuf des nouvelles installations, mais à la valeur actuelle de l’installation à remplacer; ainsi, l’indemnité doit tenir compte du degré de vétusté des anciennes installations, de leur âge, d’une part, et de la plus-value que le bailleur retire d’une installation neuve, d’autre part.
Le locataire doit répondre des dommages qui ne résultent pas d'une usure normale au sens du tableau des durées de vie. Ce sont des dégâts qui découlent d'une usure anormale que le locataire a lui-même causée pendant la durée de la location ou qui sont à mettre sur le compte des personnes qui vivent avec lui, de ses invités ou de ses animaux de compagnie.
Les frais qu'un locataire doit assumer en cas d'usure excessive correspondent à la valeur que devrait avoir l'aménagement en fonction du tableau de durée de vie de l'Association suisse des locataires (ASLOCA) et de l'Association suisse des propriétaires fonciers (APF). Le locataire ne doit donc pas payer la totalité des frais de remise en état de l'objet loué [1].
Exemples:
Les papiers peints du salon ont été «crayonnés» par les enfants. Il s’agit là d’un usage anormal des locaux. Le locataire est responsable. Les papiers peints ont une durée de vie de dix ans. L’indemnité doit être calculée à raison du coût de remplacement des tapisseries, moins 10% par année à compter de la date à laquelle le bailleur les a fait remplacer pour la dernière fois. Donc si le locataire est resté trois ans dans les lieux et si le bailleur avait procédé au changement des papiers peints deux ans avant que le locataire emménage, ce dernier doit 50% du coût de leur remplacement.
Le locataire a endommagé une vieille cuisinière. Le bailleur ne pourra pas lui facturer la valeur d’une nouvelle installation munie des derniers perfectionnements. Il devra prendre en compte la seule valeur d’usage de l’ancien appareil, et en déduire un pourcentage lié à sa vétusté.
Ce principe vaut pour toutes les installations. On peut donc se référer au barème de vie des installationsétabli paritairement entre les associations de bailleurs et de locataires. Pour une qualité moyenne, il faut, selon David Lachat, considérer que la durée de vie mentionnée par les tabelles constitue un maximum. La longévité des installations peut être ajustée également en fonction de l’usage convenu.
En cas de dégâts légers ou d’ordre esthétique (la tapisserie doit être complètement remplacée pour supprimer quelques tâches, il y a des égratignures sur le lavabo, etc.), le coût de remplacementtotal de l’installation est disproportionné par rapport aux dégâts dont le locataire est responsable. Ainsi, l’indemnité due ne doit pas conduire à un enrichissement du bailleur.
Le locataire répond des dégâts qui excèdent l’usure normale lorsqu’ils sontdus soit à sa faute, soit à celle des personnes dont il répond (membres de sa famille, invités, clients, sous-locataires, employés ou autres auxiliaires; art. 101, 262 al. 3 CO, 333 CC). Il en va de même lorsque les dégâts sont dus à un animal détenu parle locataire (art. 56 CO). Si, en revanche, les dégâts ont été commis par un tiers non autorisé (un cambrioleur, un voisin, un auxiliaire du bailleur, etc.), le locataire est libéré de ses obligations.
Le locataire peut se prémunir contre une éventuelle demande de dommages-intérêts, résultant d’un usage anormal de la chose louée, en contractant une assurance responsabilité civile[2].
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[1] www.hausinfo.ch
[2] D. Lachat, Le bail à loyer, Lausanne 2019, p. 1040-1047.