Le Code des Obligations prévoit qu’il est possible au locataire de demander une réduction de son loyer lorsque celui-ci permet, notamment, au bailleur de se procurer un rendement excessif (CO 269, 270 I, 270a I). Afin d’éviter de potentiels raccourcis inexacts, il convient d’abord de savoir, à l’inverse, quand le montant du loyer est admissible, et ne constitue ainsi pas un rendement excessif : « lorsque le rapport entre les fonds propres investis et les revenus nets du bailleur permet à ce dernier de couvrir ses charges et d’obtenir un rendement (net) convenable de la chose louée » (ATF 122 III 257 c. 3a).
La notion de rendement
Le rendement d’une chose louée est le rapport – exprimé en pour-cent – entre les revenus que la chose procure et sa valeur. Pour un immeuble, le rendement se définit ainsi comme le rapport entre les loyers qu’il produit et sa valeur. Pour déterminer s’il y a ou non rendement excessif, il faut encore soustraire les charges aux loyers de l’immeuble. Le calcul se présente dès lors de cette façon :
Rendement d’un immeuble [%] =
Le rendement déterminant
L’équation mentionnée précédemment permet d’obtenir le rendement net de l’immeuble. Cependant, pour déterminer s’il y a rendement excessif il faut encore déterminer quelle est le rendement net des fonds propres investis (ATF 141 III 245 c. 6.3, 123 III 171 c. 6a, 122 III 257 c. 3a). Ces fonds propres investis sont calculés sur la base du coût de revient effectif de l’immeuble – le coût de revient effectif peut cela dit être en partie écarté si le prix d’achat était manifestement excessif – en soustrayant la valeur des fonds étrangers (ATF 123 III 171 c. 6a).
Pour le Tribunal fédéral, le rendement excessif est atteint quand le rendement net des fonds propres investis excède de 0,5% (un demi pour cent) le taux d’intérêt hypothécaire de référence fixé périodiquement en application de l’art. 12a OBLF (ATF 120 II 100 c. 5a). Au 25 février 2020, ce taux est de 1,5% et peut donc se monter à 2% au maximum.
L’addition du rendement net des fonds propres investis aux charges immobilières (charges d’exploitation et intérêts débiteurs sur les capitaux empruntés) donnera pour résultat le loyer admissible de la chose. On pourra ainsi déterminer s’il y a rendement excessif en comparant ce loyer admissible avec le loyer litigieux (ATF 125 III 421, c. 2b, 123 III 171 c. 6a).
Un dernier critère pourra devoir être pris en compte : la ventilation des comptes. Ce critère pose qu’il faut tenir compte du rendement excessif sur le local ou le logement concerné, et non pas l’immeuble entier ou un ensemble d’immeubles (ATF 139 III 209 c. 2.1, TF 4A_35/2008 c. 4.3, ATF 125 III 421 c. 2d). La ventilation des comptes doit ainsi prendre en compte le nombre de pièces, la surface habitable et des éléments qualitatifs, pour ces derniers uniquement en cas de différences sensibles entre les différents immeubles.
Exemple
Exemple tiré du Commentaire pratique - Droit du bail à loyer et à ferme, 2e édition, 2017, p. 933-934 :
Nous sommes le 30.09.2009, le loyer d’un appartement de 4 pièces est de CHF 1’380. Le bailleur notifie une hausse de loyer pour cause d’augmentation des coûts, fixant ainsi ce dernier à CHF 1’550.
L’immeuble est composé de 6 appartements de 4 pièces de standing égal. Les fonds propres se montent à CHF 676'966, le taux d’intérêt hypothécaire de référence était alors de 3% et pouvait ainsi se monter à 3,5% et les charges annuelles sont de CHF 84'392.
On applique dès lors le taux d’intérêt au fonds propres > 676'966 x 0,035 = 23'694
On additionne ensuite ce montant aux charges annuelles > 23'694 + 84'392 = 108’086
Ces CHF 108'086 correspondent au loyer admissible total, en prenant en compte les 6 appartements.
En l’occurrence, le bailleur empoche chaque année pour les 6 appartements la somme de CHF 99'360 > ([1'380 x 6] x 12)
Ainsi, le bailleur peut augmenter le loyer annuel de CHF 8726 > 108'086 – 99'360
Par la suite, on effectue la ventilation des comptes en divisant l’augmentation autorisée par le nombre d’appartements > 8726 / 6 = 1454
Ces CHF 1'454 sont la hausse maximale autorisée par année, la hausse mensuelle autorisée est donc de CHF 121.
Le loyer de CHF 1’380 ne peut ainsi être augmenté qu’à CHF 1'501. Les locataires pourront ainsi récupérer 49 CHF par mois.
Précisons que l’article 269 CO est de droit impératif. Le bailleur, ce qui inclut les contrats-cadres, ne peut donc déroger ou aménager cette disposition (LCBD 3 III b ; ATF 133 II 61 c. 3.2.2.2).
Si vous désirez obtenir de plus amples informations à ce sujet, la Consultation juridique du Valentin sera ravie de vous accueillir dans nos locaux à la rue du Valentin 1, 1004 Lausanne, afin de répondre à vos éventuelles questions. Nous sommes également joignables par téléphone au 021 351 30 00 et par courriel à l’adresse info@cjdv.ch.
Ouvrage de référence : BOHNET et al., Commentaire pratique - Droit du bail à loyer et à ferme, 2e édition, 2017, voir en particulier le commentaire à l’article 269 CO, pages 908 à 934 de l’ouvrage précité.