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La reprise de bail en cas de dissolution du concubinage

Lorsque deux personnes en couple vivent ensemble sans être mariées, on parle de concubinage. Au moment de la signature du bail, si les deux concubins apposent leur nom conjointement, ils deviennent cotitulaires solidaires du bail, à l’image de deux colocataires.


Lorsque deux personnes mariées souhaitent se séparer, le juge attribue le logement familial à l’un des conjoints s’ils ne parviennent pas à s’entendre. Dans le cas de deux concubins, la situation est différente, car aucun juge ne prononce la séparation. Dans un premier temps, il est donc essentiel de déterminer le lien juridique qui unit les concubins afin de savoir quelles sont les règles applicables en cas de reprise de bail.


La jurisprudence constante a établi que les règles applicables au concubinage sont celles de la société simple (art. 530 ss CO). La loi définit la société simple comme « un contrat par lequel deux ou plusieurs personnes conviennent d’unir leurs efforts ou leurs ressources en vue d’atteindre un but commun » (art. 530 al. 1 CO). En pratique, il est rare que les concubins concluent un contrat écrit de société simple. Ainsi, un contrat de société simple naît généralement de façon implicite, sans que les concubins en aient réellement conscience.


Le contrat de société simple qui unit les deux concubins implique que ces derniers doivent prendre à l’unanimité les décisions relatives à leur bail commun. Il existe cependant une exception pour les actes de gestion courante (art. 535 al. 1 et 2 CO). Pour ces cas simples (ex. : faire de menus travaux, aviser le bailleur d’un défaut, etc.), chaque concubin pour agir sans nécessiter l’accord de l’autre. Il en va de même pour les cas de « péril en la demeure » (art. 535 al. 3 in fine CO), c’est-à-dire les situations d’urgence particulière. Dans une telle situation (ex. : fin du délai pour contester une augmentation du loyer), un concubin peut prendre seul une décision qui sera valable pour le couple.


Dès lors, si deux concubins restent ensemble, mais souhaitent déménager, ils devront agir de concert pour résilier le bail (art. 266 l al. 1 CO), pour resituer les locaux de façon anticipée (art. 264 CO) ou pour obtenir l’autorisation de sous-louer (art. 262 CO).


En revanche, si le couple de concubins se sépare la situation est plus complexe. Il convient donc d’examiner les différents cas de figure.


Premièrement, il est possible que suite à la séparation, aucun des deux concubins ne souhaite reprendre le logement commun. Dans ce cas, les concubins devront résilier le bail ensemble, avant de pouvoir chacun emménager dans un nouveau logement.


Deuxièmement, il est fréquent que les concubins se mettent d’accord pour que l’un d’eux conserve l’ancien logement commun. Dans ce cas, suffira que le concubin restant et le bailleur concluent un nouveau bail, entre eux. Ainsi, le concubin sortant sera libéré de ses obligations en lien avec le bail. Si le bailleur est réticent à l’idée que l’un des concubins reprenne seul le bail (par ex. par crainte qu’il ne puisse pas assumer seul le loyer), il faudra passer par la restitution anticipée de la chose (art. 264 CO). Cette disposition a pour effet de libérer le concubin sortant de ses obligations envers le bailleur à condition que : (1) le concubin restant accepte de reprendre le bail aux mêmes conditions ; (2) le concubin restant peut être considéré comme solvable ; (3) et que le bailleur ne peut pas raisonnablement refuser la présence du concubin restant.


Le dernier cas de figure est celui où les concubins ne parviennent pas à un accord concernant le sort de l’ancien logement commun. Contrairement à ce qui est prévu pour les couples mariés, ici aucune autorité judiciaire n’a le pouvoir de départager les concubins et d’attribuer l’ancien logement commun à l’un d’eux. La seule solution possible est donc de passer par la dissolution et la liquidation de la société simple (art. 545 à 550 CO).


Chaque concubin a le droit de demander au juge de prononcer la dissolution du contrat de société simple pour cause de justes motifs (art. 545 al. 1 ch. 7 CO). Dans le canton de Vaud, c’est le président du tribunal d’arrondissement qui est compétent (art. 6 al. 73 CDPJ).  Selon l’art. 545 al. 2 CO, cela peut être fait sans avertissement préalable, lorsque la société simple a été formée pour une durée indéterminée (comme c’est généralement le cas pour des concubins). La mésentente avérée entre les concubins constitue un élément suffisant pour admettre la présence de « justes motifs ».


Une fois le contrat de société simple dissous, la liquidation devra encore être prononcée. C’est lors de cette étape que sera réglée la question du logement commun. La liquidation peut être faite soit par une décision unanime des concubins, soit par voie judiciaire. Le juge pourra alors contraindre l’un des concubins à résilier le bail.


Si vous souhaitez obtenir de plus amples renseignements ou si vous avez besoin de notre appui, n’hésitez pas à prendre contact avec la Consultation juridique du Valentin (021 351 30 00 ou www.cjdv.ch) afin que nous puissions vous accompagner dans vos démarches.

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