Parmi les causes d’extinction d’un contrat de bail, on trouve notamment la résiliation suite
à la mise en demeure du locataire au sens de l’art. 257d CO. Selon cette disposition, si le locataire, après la réception de la chose louée, a du retard dans le paiement
du loyer ou des frais accessoires échus, le bailleur peut lui signifier par écrit qu’il a
l’intention de résilier le bail s’il ne reçoit pas le paiement de la dette exigible dans un délai
de 30 jours. Ce délai commence à courir à partir du jour où la lettre est remise au locataire. Si à l’expiration de ce délai, le locataire n’a toujours pas payé malgré sa mise en demeure, le bailleur peut, en application de l’art. 257d al. 2 CO, procéder à la résiliation immédiate du bail moyennant un préavis d’au moins 30 jours pour la fin d’un mois.
S’agissant de la validité de la mise en demeure adressée au locataire, elle doit indiquer
de manière précise le montant restant impayé à charge du locataire, lequel dispose de
30 jours au moins pour s’acquitter de l’arriéré. Le locataire qui reçoit une mise en demeure
ne remplissant pas lesdites conditions est en droit de contester la résiliation et éviter ainsi
son expulsion. Il est donc capital que le locataire sache la somme exacte qui lui est
réclamée et pour laquelle il a été mis en demeure.
Cette extinction extraordinaire du bail entraîne des conséquences juridiques
intrinsèquement liées aux violations contractuelles par les parties. Le locataire perd en
effet son droit à la possession de la chose louée et doit la restituer au bailleur. Selon la
jurisprudence du Tribunal fédéral du 8 aout 2014, 4A_250/2014, le locataire perd
également la possibilité de saisir la justice pour demander une prolongation du bail. L’art
271a al. 3 let. b CO interdisant par ailleurs l’annulation d’un congé donné par le bailleur
en cas de demeure du locataire au sens de l’art 257d CO, ce dernier ne peut
malheureusement pas invalider la résiliation bail.
S’agissant par ailleurs les conséquences pécuniaires de la résiliation, le locataire est tenu
non seulement de payer l’arriéré avec les intérêts moratoires au sens de l’art 104 CO,
mais il peut également être amené à réparer les dommages causés au bailleur du fait de
la rupture prématurée du contrat. Le Tribunal fédéral a en effet indiqué dans l’arrêt ATF 127
III 548 que le bailleur peut, à titre des dommages et intérêts positifs, prétendre au
paiement des loyers qu’il n’a pas pu percevoir en raison de la résiliation anticipée du bail.
Le calcul du dommage se fait sur la base des loyers dûs pendant la période qui s'est
écoulée entre, d'une part, la rupture prématurée du bail, et, d'autre part, le moment où la
chose peut être objectivement relouée ou la date de l’échéance du bail contractuellement
prévu. La jurisprudence admet en effet que la fin prématurée du contrat dans le cadre de
l’art. 257d CO est due à la faute du locataire en demeure et ce dernier est par conséquent tenu de réparer les préjudices qui en résultent. S’agissant du fardeau de la preuve, il
incombe au bailleur d’établir que, malgré tous ses efforts, la chose remise à bail n’a pas
pu être relouée.
En conclusion, la fin prématurée du bail au sens de l’art 257d al. 2 CO n'implique pas
les mêmes obligations pour les parties. En effet, le locataire expulsé à l’issue de la
résiliation anticipée du bail peut être exposé à devoir continuer de payer les loyers ou les
charges accessoires malgré le fait qu’il n’est plus en possession de la chose louée.
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